Casas “pichoneras”: El gran negocio de constructoras en Altamira

Por Agustín Peña Cruz |

Altamira, Tamps. – La radiografía en materia de desarrollo urbano en Altamira parece pintar bien y marca un panorama alentador en el crecimiento de la mancha poblacional mientras que las constructoras han frenado el ritmo que llevaban en años anteriores cuando se aprobaba a diestra y siniestra las licitaciones para la edificación de nuevos fraccionamientos.

En la actualidad, un gran número de condominios presentan problemas que van desde la convivencia social por los entornos reducidos en los espacios de las casas habitaciones, empalmadas unas a otras, con averías y defectos desde el interior y exterior, de lo que consideraron un patrimonio que tendrían que cubrir por un lapso de 30 años y que comenzó con un sueño, se convierte para muchos en una pesadilla.

Las denominadas casas “pichoneras” por su reducido espacio en la construcción, se encuentran las: dúplex, que son pocas; las cuádruplexs y las de fragmentadas en forma vertical que parecen condominios de vecindario de barrios antiguos pero modernos en apariencia con muy pocas posibilidades de aire libre. Sin dejar a un lado, las inundaciones, calles de pavimento defectuoso y aguas negras por la baja calidad de los materiales e incluso algunos fraccionamientos que no han sido liberados al municipio para que pueda operar en la totalidad en la prestación de los servicios básicos.

Para el arquitecto Néstor Enríquez Martínez, Coordinador del Área Técnica de Verificación de la Dirección de Desarrollo Urbano en Altamira, ante el planteamiento sobre las diversas problemática en los fraccionamientos, donde por años anteriores no se desarrollan los estudios debidamente como se deben llevar por ejemplo los hidrológicos, y a veces hay encharcamientos e inundaciones en fraccionamientos de reciente creación, refriéndose a 6 u 8 años atrás de la época actual mientras que otros se están estableciendo y ampliando. Aseguro que “lo que pasa es que al menos en el caso nuestro (Gobierno Local actual) es una obligación, y están estipulados en los requisitos que nos rigen que se van hacer los estudios hidrológicos que lo rigen cuando se detectan que son áreas o edificaciones que van a tener un impacto urbano además de un impacto vial, los estudios hidrológicos se los exigimos”.

Enríquez precisa que “el estudio hidrológico son desarrollados por particulares, en eso viene precisamente las áreas de estudio, las corrientes y las captaciones que va a tener pero la cosa más importante es el resolutivo que haya, eso obvio que aquí en Altamira, tenemos problemas de inundaciones porque hay unas cuotas bajas e inclusive sobre menos del nivel del mar, entonces esos estudios son los que nos van arrojan las soluciones que le deben de dar para poder desalojar esas aguas, no se trata; por ejemplo: en un fraccionamiento hacer el estudio exclusivamente del área y desalojar el agua de ahí, no. El estudio tiene que ser más extenso para tener una solución real, lo que sucede es que las obras que vienen en los resolutivos al final de cuentas o no las hacen o si las hacen se obstruyen con basura o escombros, eso es lo que trae problemas de inundaciones”.

El Gobierno de Altamira, que encabeza Armando Martínez Manríquez esta enfocado en atender y dar solución porque es “muy importante es que el presidente municipal, está muy ocupado en ello, y ahorita hay un programa de las revisiones de los drenes pluviales, no tanto de hacer uno nuevo sino de los que ya existen y tratar de crear la conciencia de la gente de que no deben tirar basuras ni mobiliario, muchas cosas de las que se encuentran ahí”.

En Altamira, actualmente el Fraccionamiento Obeliscos se está ampliando, en lo que detalla que Enríquez que “son proyectados como un plan maestro a la hora de la construcción, se puede hacer por etapas, por eso pudiera parecer que se están ampliando, están revalidando sus áreas de construcción algo que ya estaba autorizado, se van haciendo las etapas y se van construyendo. Mientras que los estudios hidrológicos no se tratan de hacer un estudio de esa etapa sino del plan maestro completo”.

EN PROYECCIÓN NUEVOS FRACCIONAMIENTOS

El Coordinador del Área Técnica de Verificación de la Dirección de Desarrollo Urbano en Altamira, revelo que existen algunos fraccionamientos en proceso de construcción, pero están estudio; “precisamente estamos analizando los estudios hidrológicos, las de mecánica de suelo, de impacto ambiental e impacto vial. Por ejemplo: Ahorita tenemos, Fraccionamiento El Dorado, La Palma y en la Nuevo Madero”.

Por lo que, detallo que hay tres fraccionamientos que pudieran estar ofertando sus propiedades para nuevas posibilidades de vivir.

Ante la afirmación en que Altamira, tiene un territorio inmenso y extenso, sostiene que desde luego que sí, hay mucho terreno. -Pero se le cuestiona- si “está en completo desarrollo, y comentábamos que Altamira, está dentro de un plan maestro y dentro de este plan maestro, ¿está debidamente analizado y pensado precisamente para llevar ese orden urbano?. – a lo que ataca- “si tenemos, lo que nos rige es el Plan Estatal de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, ahí es donde se especifican las áreas de crecimiento si ese terreno que está libre vemos el uso que se le va a dar, si es Industrial, habitacional y comercial, y dentro de habitacional si son densidades altas, bajas o medias”.

Según Enríquez, Altamira, no presenta un desorden en desarrollo urbano porque se va a dando y “es de nosotros que se vaya dando de acuerdo a lo que está estipulado dentro del Plan de Ordenamiento Territorial”.

¿El Plan de Ordenamiento Territorial, es en base a:? – Responde- “Es en base a las necesidades de crecimiento. En este caso como está el Plan de Ordenamiento Territorial en Altamira, se hizo alguna modificación, se viene arrastrando desde cuantos años”.

Reveló que “se supone que se debe modificar cada dos años o cada tres años, a veces no se cuenta con los recursos para poderlo hacer porque son estudios muy especializados pero el que tenemos está vigente, se acaba de autorizar en diciembre del ante año pasado (2021). Lo autorizó el gobierno anterior (2018-2021), lo tenemos vigente ahorita”.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE BIENES INMUEBLES

La Ley sobre el régimen de propiedad en condominio de bienes inmuebles entrada en vigor el 28 de marzo del 2003 siendo en aquel entonces gobernador de Tamaulipas Tomás Yarrington Ruvalcaba mismo que expide en la quincuagésima octava legislatura constitucional del congreso del estado libre y soberano de Tamaulipas, en uso de las facultades que le confiere el artículo 58 fracción I de la Constitución Política del Estado, tiene a bien expedir el siguiente: decreto LVIII-335, así reza en el encabezado de dicha norma.

En el capítulo II de la ley en mención tiene el apartado, de la constitución, modificación y extinción del régimen de propiedad en condominio, y en el artículo 10 fracción II, señala lo siguiente: “(…) las autoridades en materia de desarrollo urbano del Municipio, así como las sanitarias estatales, han otorgado las autorizaciones, licencias, y permisos de: uso de suelo, de edificación, y de construcción respectivos, en su caso. Las licencias de construcción que expidan las autoridades mencionadas, no autorizarán la construcción o funcionamiento de condominios con un número mayor a 120 departamentos, viviendas, casas o locales”.

Mientras que la fracción IV especifica que: “La descripción general de las construcciones y de los materiales empleados o que vayan a emplearse, en su caso: altura máxima de edificación (niveles), remetimiento mínimo de la fachada respecto al límite de propiedad, porcentaje mínimo que deberá dejarse sin construcción en un terreno de uso privado, proporción máxima de superficie construida respecto a la superficie de terreno privativa, mínimo de espacios en el interior de cada terreno de uso privado para estacionar vehículos”.

La ley es clara y también pone en evidencia a los titulares que han estado al frente de la administración porque han avalado que fraccionadores realicen sus construcciones, y los problemas por lo que atraviesan los derechohabientes hoy en día en sus “casas” no es más que las consecuencias de las aprobaciones para la edificación de casi mil casas en menos de un mes.

Altamira es el territorio tamaulipeco que representa un nicho de mercado muy fuerte para constructores y fraccionadores, pero también que prende focos rojos para la seguridad publica al convertirse las casas en refugio de malvivientes y que los índices de la delincuencia de fuero común vayan en aumento a pesar de los trabajos coordinados en los tres órdenes de gobierno para mermar la situación social por la que atraviesa cientos de familias.

Además, los fraccionamientos presentan algunos conflictos con el régimen de condominio, los vecinos que no pueden congeniar porque asumen propiedades de uso común, ¿Ahí cuál es la problemática que se presenta?, se le cuestiona. A lo que respondió el funcionario. “bueno, es un problema de convivencia, los proyectos del régimen de condominio están bien estipulados, las memorias descriptivas donde dice las áreas privativas son estas y las áreas de uso común son estas, esta estipulados. El problema viene con la convivencia cuando se van utilizando los departamentos que algunos son de 2 o tres pisos, la convivencia es más difícil, pero hay no podemos hacer nada nosotros”.

Cabe hacer mención que la ley no detalla específicamente los metros cuadrados idóneos para que pueda vivir una familia, pero si en el “POT (Plan de ordenamiento Territorial) donde las densidades altas marca hasta 96 metros cuadrados de terreno por casa, a veces cuando se da más de eso es cuando se vienen los problemas, mínimo son 96 metros”, dice Enríquez

Precisa que “depende de las áreas porque si son densidades bajas, cuando es densidad baja se refiere a los fraccionamientos más pudientes de otro nivel, por ejemplo: Miralta tiene una densidad hasta de 500 metros por casa habitación”.

El Náutico, Encinos y Velamar, son densidades medias baja, Velamar es un departamento de playa, pero son zonas residenciales.

PROBLEMÁTICA SOCIAL

El funcionario reconoció que existe problemática social entre los vecinos con respecto a la convivencia, ya que surgen denuncias por el uso de las áreas comunales; “sobre todo en lo de condominio cuando hay densidad muy alta, la convivencia es el problema, no se da en las zonas residenciales o en las zonas industriales, no se da en las altas densidades”.

“Lo que pasa es que hay más personas por metro cuadrado, ese es el problema de las convivencias cuando ya hay demasiadas personas”, concluyó.